2009年房地产估价师案例分析真题（3）

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    甲公司拥有一宗面积为80000㎡的工业用地，地上建有面积为50000㎡的厂房及10000㎡的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。

    5.甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（ ）。

    A.按工业用途估价

    B.按居住用途估价

    C.按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值

    D.先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合

    6.受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（ ）。

    A.地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估

    B.按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值

    C.地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估

    D.根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估

    7.如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（ ）。

    A.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值

    B.被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失

    C.被拆迁房屋的价值和停产停业损失

    D.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失

    甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。

    8.下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（ ）。

    A.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让

    B.估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业

    C.该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变

    D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题

    9.对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（ ）。

    A.交通条件

    B.产业集聚度

    C.基础设施完备程度

    D.公共设施完备程度

    10.该宗房地产的再次抵押价值为（ ）。

    A.首次抵押时的价值-首次抵押贷款余额

    B.再次抵押时的价值-首次抵押贷款余额

    C.再次抵押时的价值-已抵押贷款额/贷款成数

    D.再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数