2009年房地产估价师案例分析真题（2）

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    （一）

    某商品住宅开发项目，征收土地面积5000㎡，其中建设用地面积4500㎡，代征地面积500㎡，规划建筑面积为15000㎡.甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/㎡，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.47%，折现率为10%.

    1.下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（ ）。

    A.在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押

    B.在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押

    C.在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置

    D.在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权

    2.若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是（ ）。

    A.成本法和假设开发法采用的投资利润率相同

    B.成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率

    C.成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率

    D.成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较

    3.采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/㎡，则土地总价为（ ）。

    A.1035.0

    B.1066.1

    C.1150.0

    D.1184.5

    4.采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为（ ）。

    A.9734.2

    B.10218.3

    C.10407.5

    D.10458.8