2009年房地产估价师案例分析真题（4）

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    估价目的

    为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

    估价时点

    2009年6月30日

    价值定义

    房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

    估价依据

    （一）有关法律、法规、政策文件和技术规范

    1.《中华人民共和国物权法》。

    2.《中华人民共和国担保法》。

    3.《中华人民共和国城市房地产管理法》。

    4.《中华人民共和国土地管理法》。

    5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

    6.《城市房地产抵押管理办法》。

    7.《房地产估价规范》。

    （二）委托方提供的有关资料（略）

    （三）估价方掌握的有关资料

    1.估价对象所在区域同类型房地产交易资料。

    2.估价对象所在区域同类型房地产出租资料。

    3.国家及当地有关税费法规。

    4.其他政策文件等。

    估价原则

    本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下法则：

    1.合法原则（略）。

    2.最高最佳使用原则（略）。

    3.替代原则（略）。

    4.估价时点原则（略）。

    估价方法

    因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。