2010年房估师经营与管理辅导：寿命周期长

寿命周期长

　　土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该 权益的期限还可以根据法律规定延长;地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久 性。因此房地产具有寿命周期长的特点，房地产投资是一种长期投资。

　　房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态 下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间;自然寿命 则是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和 设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。

　　自然寿命一般要比经济寿命长得多。从理论上来说，当房地产的维护费用高 到没有租客问津时，干脆就让它空置在那里。但实际情况是，如果房地产的维护 状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿 命，因为如果对建筑物进行一些更新改造、改变建筑物的使用性质或目标租客的 类型，投资者就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资，继续获取可观 的收益。 

　　国外的研究表明，房地产的经济寿命与其使用性质相关。一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行、零售商业用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60年，乡村建筑的经济寿命是25年。应该指出的是，税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策来确定的，并不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相同

　　例题] 房地产的经济寿命是指物业开始使用至( )的时刻。

　　a. 收益为零 b.产生的收益超过其使用成本

　　c. 收益为零 d.收益率小于基准收益率

　　答案：c