注册房地产估价师考试辅导：第八讲

第8讲 房地产交易管理制度与政策（下）

一、内容提要：

1、房屋租赁管理
2、房地产抵押管理

二、考试要求：

1、了解住房置业担保机构和业务管理有关规定要求。
2、熟悉抵押的概念，租赁的概念和分类。
3、掌握房地产抵押的有关规定及实施要点，房地产租赁的有关规定。

第四节 房屋租赁管理

一、房屋租赁的概念及分类

1、房屋租赁的概念
房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。
房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。（《城市房地产管理法》）
房屋租赁，是指房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。即这几种行为也应按照房屋租赁关系进行管理。[《城市房屋租赁管理办法》(建设部第42号令)(以下简称《租赁管理办法》)]
例题：房屋租赁是房地产市场中一种重要的( )形式。
A、转让 B、买卖 C、交易 D、析产
答案：C
2、 房屋租赁的分类
（1）按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁。公有房屋的所有权人是国家，但在租赁关系中，国家并不作为民事法律主体出现，是采取授权的方式，由授权的单位具体管理。按照目前我国的管理体制，直管公房一般由各级人民政府房地产行政主管部门管理，房地产行政主管部门作为直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和处分的权利；自管公房由国家授权的单位管理。私有房屋的所有权人是指持有完全的房屋所有权证的个人。共有权人必须在所有共有权人同意后方可将房屋出租。
（2）按房屋的使用用途，房屋租赁分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。其中，非住宅用房的租赁包括办公用房和生产经营用房的租赁。
例题：按房屋的使用用途，房屋租赁分为( )。
A、公有房屋的租赁 B、私有房屋的租赁 C、住宅用房的租赁 D、非住宅用房的租赁
答案：CD
二、房屋租赁的政策
我国采取对住宅用房与非住宅用房区别对待、分别管理的作法。对于住宅用房的租赁，《城市房地产管理法》规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。”对于租用房屋从事生产、经营活动的，《城市房地产管理法》规定：“租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”对于租用房屋从事生产、经营活动的，在不违背政策法律的前提下，可以由租赁双方根据平等、自愿的原则协商议定租金和其他租赁条款，而不应当由政府规定统一租金标准，要靠市场来进行调节和制约。
目前，下列政策仍将成为房屋租赁的重要依据，主要有：
(1)公有房屋租赁，出租人必须持有《房屋所有权证》和城市人民政府规定的其他证明文件，承租人必须持有房屋所在地城市人民政府规定的租房证明和身份证明(法人单位介绍信)。私有房屋出租人必须持有《房屋所有权证》，承租人必须持有身份证明。
(2)承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。
(3)共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权。
(4)租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议继续履行。
例题：我国对住宅用房与非住宅用房采取( )的作法。
A、一样 B、区别对待 C、分别管理 D、相同
答案：BC
三、 房屋租赁的条件
公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：
(1)未依法取得《房屋所有权证》的；
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
(3)共有房屋未取得共有人同意的；
(4)权属有争议的；
(5)属于违章建筑的；
(6)不符合安全标准的；
(7)抵押，未经抵押权人同意的；
(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。
例题： 下列房屋不得出租的包括( )。
A、未依法取得《房屋所有权证》的 B、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； C、共有房屋，取得共有人同意的 D、权属有争议的 E、属于违章建筑的
答案：ABDE
解析：共有房屋，取得共有人同意的，是符合出租条件的，因此，它不符合题意。