注册房地产估价师考试辅导：第九讲

第9讲　房地产权属登记制度与政策(上)

一、内容提要：

1、房地产权属登记概述
2、房地产权属登记制度

二、考试要求：

1、了解房地产权属登记管理的概念、任务、目的、意义和原则。
2、掌握房地产权属登记制度的基本内容，几种特殊 房地产登记的有关规定。

三、内容辅导：

第一节 房地产权属登记概述
一、房地产权属登记的概念

房地产权属登记是指经权利人申请，由房地产权属登记机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记薄(权属档案)的法律行为。房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度。
《城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制度。房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。它包括对确认房地产权属关系所必须依据的房地产证明文件、资料进行的综合性管理，是房地产行政管理的重要的基础性工作。
例题：房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对( )进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
A、 房屋所有权 B、抵押权、典权等房屋他项权利 C．土地所有权 D．土地使用权
答案：A、B
解析：土地所有权、土地使用权应由土地管理部门进行管理，因此，AB是正确的。
二、 房地产权属登记的目的和意义
1、保护房地产权利人的合法权益
保护房地产权利人的合法权益是权属登记管理的根本目的和出发点。
加强权属登记管理工作，就是要及时、准确地对房地产权属进行登记、审查、确权，发放房地产权属证书。凡经房地产管理部门确认并颁发了房地产权属证书的房地产，其权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、公民合法继承权等，都受到国家法律的保护。
2、保证交易安全，减少交易成本
房地产作为不动产，价值量大、交易风险高。房地产登记能够在法律上及时、准确地确定房地产权属，从而使房地产权利人的合法权益受到法律保护，免受他人的侵害。由于房地产权属登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，为交易当事人提供了较大的便利，减少了交易成本，保证了交易较快完成。
3、房地产权属登记是房地产管理的基础工作
（1)房地产开发和住宅建设，首先需要权属登记管理部门提供建设区域内的土地和原有房屋的各种资料，以便合理的规划建设用地，妥善安置原有住户，并依法按有关规定对拆迁的房屋给予合理补偿。
（2)房屋的买卖、土地使用权的转让、房地产租赁、抵押等房地产交易活动，都涉及房地产权属和房屋的自然状况，这就要求权属登记管理部门提供该房地产的位置、权界、面积、建筑年代等准确的资料，以便对交易的房地产进行评估，办理产权过户手续。
（3)房地产服务，如住宅小区管理服务、房屋的管理和修缮服务，需要权属登记管理部门提供房地产权属性质及房地产的有关资料以便根据不同的产权性质、不同的地段、面积、结构、用途等具体情况，确定修缮范围和收取的费用，保证房地产的正常管理和服务。
综上所述，房地产的发展离不开权属登记管理工作。权属登记管理贯穿房地产开发、建设、使用的全过程。
4、权属登记管理为城市规划、建设、管理提供科学依据
要搞好城市规划、建设和管理，首先要了解城市土地的自然状况，以及房屋的布局、结构、用途等基本情况。权属登记管理资料所提供的各种信息对旧城改造、新区建设、市政工程、道路交通、环保、绿化等城市建设和管理都是不可缺少的科学依据。
例题：( )是权属登记管理的根本目的和出发点。
A、保护房地产权利人的合法权益 B、收取登记费 C．行使房管权力 D．保护房管部门的合法权益
答案：A
三、房地产权属登记管理的任务
1、做好房地产登记发证工作
登记发证工作是权属登记管理的主要的经常性工作。在全国性房地产总登记工作的基础上，主要的经常性任务就是做好初始取得的土地使用权、新建房屋所有权、房地产权属的转让、变更、他项权利等的登记、核实、确权和发证工作，以及房地产灭失、土地使用权年限届满、他项权利终止等的注销工作。
2、 做好房地产测绘工作
房地产测绘是根据房地产权属登记管理的需要，应用测绘技术、提供以权属为核心、权属的单元界址为基础，以房屋及房屋所在平面位置、房屋状况、面积为重点的房地产图的一种技术服务。用于房屋权属登记的房产测绘成果纳入房地产权属档案统一管理。房地产测绘应严格执行有关的测量技术规范。房地产的权属关系、自然状况发生变化时，应及时、准确地进行变更测量，使房地产图和房地产实际情况保持一致。
3、 做好房地产权属档案管理工作
首先要做好现有权属档案资料的管理，以便档案的科学管理和方便查阅利用。其次是在初始档案的基础上，根据权属管理提供的权属转移、变更情况，对权属档案进行不断修正、补充和增籍、灭籍工作，以保持权属档案资料的完整、准确，使图、档、卡、册与实际情况保持一致。
除了以上三种任务外，权属登记管理工作还要为征地、拆迁房屋、落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据。
例题：房地产权属登记管理的任务包括( )。
A、做好房地产登记发证工作 B、做好房地产测绘工作 C．做好房地产权属档案管理工作 D．为征地、拆迁房屋、落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据
答案：ABCD
四、房地产权属登记管理的原则
1、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
房地产是一个有机的不可分割的整体。因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人(包括法人和自然人)，法律、法规另有规定的除外。在办理产权登记时，如发现房屋所有权人与该房屋所占用的土地使用权人不属同一人时，应查明原因，查不清的，暂不予办理登记。
2、房地产权属登记的属地管理原则
房地产是坐落在一定的自然地域上的不可移动的资产。因此，房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由市(县)房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产产权管理工作；房地产权利人也只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记。
例题：房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体( )的原则。
A、一致 B、不一致 C．相分离 D．相排斥
答案：A

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