2013年房估师考试经营与管理学习笔记（19）

　　1.4.2.2 市场供求风险

　　市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来 的风险。市场是不断变化的，房地产市场上的供给与需求也在不断变化，而供求 关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产价 值的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。更为严重的情 况是，当市场内结构性过剩(某地区某种房地产的供给大于需求)达到一定程度 时，房地产投资者将面临房地产积压或空置的严峻局面，导致资金占压严重、还 贷压力日增，这很容易最终导致房地产投资者的破产。

　　从总体上来说，房地产市场是地区性的市场，也就是说当地市场环境条件变 化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。只要当地经济的发展是 健康的，对房地产的需求就不会发生大的变化。但房地产投资者并不像证券投资 者那样有较强的从众心理，每一个房地产投资者对市场都有其独自的观点。房地 产市场投资的强度取决于潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性等的估计， 也就是说，房地产投资决策以投资者对未来收益估计为基础。投资者可以通过密 切关注当地社会经济发展状况、细心使用投资分析结果，来降低市场供求风险的 影响。

　　1.4.2.3 周期风险

　　周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。正如经济周期的 存在一样，房地产市场也存在周期波动或景气循环现象。房地产市场周期波动可 分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。研究表明，美国房地产市场的周期大约为18~20年，香港为7～8年，日本约为7年。当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产市场将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。房地产价格的大幅度下跌和市场成交量的萎缩，常使一些实力不 强、抗风险能力较弱的投资者因金融债务问题而破产。