2013年房估师考试经营与管理学习笔记（9）

　　1.2.3 适应性

　　适应性，是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便 程度。房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生 的。由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产 市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。例如，写字楼的租客需要工作中的 短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求;公寓内的租客希望获得 洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。

　　按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能十分重要，这可以极大地增加对 租客的吸引力。对置业投资者来说，如果其投资的房地产适应性很差，则意味着 他面临着较大的投资风险。例如对于功能单一、设计独特的餐馆物业，其适应性 就很差，因为几乎不可能不花太多的费用来改变其用途或调整其使用功能，在这 种情况下，万一租客破产，投资者必须花费很大的投资才能使其适应新租客的要 求。所以，投资者一般很重视房地产的适应性这一特点。

　　1.2.4 各异性

　　各异性，是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。由于受区位和 周围环境的影响，土地不可能完全相同;两栋建筑物也不可能完全一样，即使是 在同一条街道两旁同时建设的两栋采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部 附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终 反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。

　　此外，业主和租客也不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业雷同。 因为建筑物所具有的特色甚至保持某一城市标志性建筑的称号，不仅对建筑师有 里程碑或纪念碑的作用，对扩大业主和租客的知名度、增强其在公众中的形象和 信誉，都有重要作用。从这种意义上来说，每一宗物业在房地产市场中的地位和 价值不可能与其他物业完全一致。