2013年房估师《案例分析》习题精选（1）

　　试题：

　　甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000㎡，其中1层有600㎡为酒店大堂，900㎡出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40㎡;会议室5间，建筑面积共500㎡;自用办公室3间，建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%;该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：

　　1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800万元

　　酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元

　　酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元)

　　酒店年总费用=1022×40%=409(万元)

　　酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元)

　　酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元)

　　酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元)

　　该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元)

　　标准答案：

　　1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。

　　2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。

　　3.自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内。

　　4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误，不是6007万元，应为6005万元。