2013年房估师《理论与实务》考试要点（19）

　　4．按权益状况分类20类

　　“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产。“干净”的含义（6大特征） 房屋所有权和土地使用权为单独所有，没有出租、未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，无拖欠建设工程价款，未被查封，房地产开发建设过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确。

　　“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产，如房改成本价购买的公有住房，以及经济适用房

　　“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产，如乡镇村企业房地产，以及农村村民住宅等

　　共有的房地产 共有包括：按份共有和共同共有。

　　处分共有房地产，应经占份额2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之间另有约定。

　　按份共有人可以转让其份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。

　　一般情况下共有人承担连带债务。

　　共有的房地产作重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之间另有约定。

　　管理按约定，无约定的各共有人都有管理的权利义务。

　　有限产权或部分产权的房地产。

　　有租约限制的房地产。

　　设立了地役权的房地产。

　　设立了抵押权的房地产。

　　有拖欠建设工程价款的房地产。拖欠形式有：拖欠施工方价款，拖欠银行价款。建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，承包人的优先受偿权不得对抗买受人。

　　已依法公告列入征收、征用范围的房地产。

　　被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。

　　开发建设手续不齐全的房地产。

　　房屋所有权、土地使用权不明确或者归属有争议的房地产。

　　临时用地或者临时建筑的房地产。

　　违法占地或者违法、违章建筑的房地产。

　　房地产的租赁权。

　　地役权。

　　房地产的抵押权。

　　房地产的空间利用权。

　　房地产中的无形资产。

　　5．按是否产生收益分类

　　收益性房地产

　　非收益性房地产

　　判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力

　　6．按经营使用方式分类

　　销售——可采用市场法

　　出租——可采用收益法

　　营业——可采用收益法

　　自用——主要用成本法