2013年房估师《理论与实务》考试要点（17）

　　9．难以变现

　　也称为变现能力弱、流动性差

　　变现能力是在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度

　　房地产交易手续复杂，成交时间长，变现能力差

　　当房地产权利人急需而不得不将房地产快速转换为现金时，只有以相当幅度的降价为代价才能实现

　　影响房地产变现能力的主要因素（七项） 通用性（用途转化的能力）、独立使用性、房地产价值的大小、房地产的可分割转让性、房地产的开发程度、区位、该类房地产的市场状况

　　10．保值增值（了解）

　　引起房地产价格上升的原因（五方面）对房地产进行投资改良——投资增值，外部经济——自然增值， 需求增加导致稀缺性增加——自然增值，通货膨胀——保值，房地产使用管制改变——自然增值

　　房地产具有保值功能——能抵御通货膨胀

　　房地产增值的速度可以抵消货币的贬值速度

　　房地产的保值是从总体趋势来讲，波浪式上升，不排除波动

　　房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（ 　）引起的。【2005年真题】
　　A．装饰装修改造
　　B．通货膨胀
　　C．需求增加导致稀缺性增加
　　D．改进物业管理
　　E．周围环境改善

　　【答案】CE

　　【解析】三种自然增值原因：外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变

　　AD 属于投资增值而非自然增值 B 属于保值而非自然增值

　　房地产的特性包括（ 　）。
　　A．独一无二
　　B．需求有限
　　C．流动性好
　　D．相互影响
　　E．保值增值

　　【答案】ADE