2013年房估师《理论与实务》考试要点（13）

　　房地产抵押贷款的需要

　　房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。上述债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的房地产为抵押房地产。

　　房地产由于具有不可移动、寿命长久、价值量大、保值增值等特性，是一种良好的用于提供担保的财产，在借贷等民事活动中，为保障债权的实现，债权人一般会要求债务人或者第三人将其有权处分并且不属于法律法规规定不得抵押的房地产抵押给债权人，要求贷款金额小于抵押房地产的价值，《中华人民共和国担保法》(1995年6月30日中华人民共和国主席令第50号公布，以下简称《担保法》)第三十五条规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”。特别是商业银行为了兼顾业务发展、市场竞争和风险防范，既不能压低房地产抵押价值，又不能提高房地产抵押价值，即如果为了信贷安全而少放款将会失去赚取利息的机会，但如果为了谋求更多的利息而多放款将承受损失的风险，两全其美的办法是要追求客观合理的抵押价值。为了知道该客观合理的抵押价值，债权人一般会委托或要求债务人委托债权人信任的房地产估价机构进行评估，为其确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。

　　房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有以下7种：①初次抵押估价，即将未抵押的房地产抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。②再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”③增加抵押贷款估价，即抵押人以同一抵押房地产向同一抵押权人再次抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行评估。④抵押期间估价，即对抵押房地产的价值进行监测，及时掌握其变化情况，定期或者根据需要对抵押房地产的价值进行评估。包括向抵押权人提示：抵押人的行为足以使抵押房地产的价值减少的，要求抵押人停止其行为;抵押房地产的价值减少的，要求抵押人恢复抵押房地产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保;抵押人不恢复抵押房地产的价值也不提供担保的，要求债务人提前清偿债务。⑤转抵押估价，即将抵押房地产及其所担保债权转让给买受人的，对该房地产的抵押价值进行评估。⑥续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行评估。⑦处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估。

　　在实际中，还可以按照贷款前期、贷款期间和贷款处置三个阶段，来划分为金融机构提供的房地产抵押估价及相关服务。在贷款前期，除了可提供房地产抵押价值评估，通常还提供房地产贷款项目评价、抵押成数(抵押率)测算等服务。在贷款期间，可提供抵押房地产及其价值动态评估，及时化解信贷风险，提高抵押房地产质量，保障金融机构债权安全。在贷款处置阶段，除了可提供处置抵押房地产价值评估，通常还提供资产处置方案、处置方式分析咨询等服务。