2013年房估师《理论与实务》考试要点（12）

　　房地产转让和租赁的需要

　　房地产转让包括房屋所有权转让和建设用地使用权转让，是指房屋所有权人和建设用地使用权人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权和建设用地使用权(简称房地产)转移给他人的行为。其他合法方式包括用房地产作价出资、作价入股、抵偿债务等。房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和建设用地使用权出租，是指房屋所有权人、土地所有权人(国家)、建设用地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　房地产价值很大，房地产的转让价格和租金无论是偏高还是偏低，都会使某一方遭受较大损失。由于一般的单位和个人不是专门从事房地产交易的，甚至一生中未曾经历过房地产交易，而且没有两宗房地产是完全相同的，所以这些单位和个人对房地产及其市场行情通常不很了解，在房地产转让和租赁时为避免遭受损失，往往需要房地产估价为其确定转让价格、租金等提供参考依据。

　　例如房地产买卖，对于买者来说，需要通过房地产估价了解拟购买房地产的市场价值，以判断卖者的要价是否合理，或者帮助其确定合适的出价，避免出价过高而遭受损失，出价过低而得不到;对于卖者来说，需要通过房地产估价了解拟出售房地产的市场价值，以判断买者的出价是否合理，或者帮助其确定合适的要价，避免定价过低而遭受损失，定价过高而难以卖出。再如房地产互换，由于所互换的房地产价值刚好相等的情形很少，互换双方往往需要通过房地产估价了解所互换房地产的市场价值，然后根据它们之间的差价在货币上“多退少补”。在用房地产作价出资设立企业的情况下，《中华人民共和国合伙企业法》(2006年8月27日中华人民共和国主席令第55号公布)第十六条规定：“合伙人可以用货币、实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，也可以用劳务出资。合伙人以实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，需要评估作价的，可以由全体合伙人协商确定，也可以由全体合伙人委托法定评估机构评估。”《公司法》第二十七条规定：“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资;但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。”在一方提供土地，另一方提供资金，合资合作开发建设房地产，然后分配建成后的房地产或者利润的情况下，双方需要了解所提供的土地的市场价值。这些也都需要房地产估价。

　　在房地产租赁的情况下，不仅需要评估租金(租赁价格)，而且当出租人需要收回租赁期限未到期的房地产时应当给予承租人多少补偿，承租人将租赁权转让时可以拿到多少权利金(租赁权价格)等，也需要房地产估价提供相关参考依据。