2012年房估师考试案例分析精讲（14）

    三、商务办公房地产（写字楼）估价

    1、影响商务办公房地产的主要区域因素。除了一般影响商业房地产的主要因素外，还有：

    ①是否位于中央商务区或政府机构附近。

    ②交通条件、停车条件。商务办公房地产与机场、火车站之间的交通方便程度。

    ③周围环境。整洁气派，有现代化的都市气氛。

    2、影响商务办公房地产的主要个别因素。

    ①外观：建筑物高度、体量、造型、外装修等。

    ②内部装修；③设备、设施；④是否具有智能化办公条件；⑤满足不同公司的不同要求；

    ⑥物业管理条件。对于商业办公房地产、特别是甲级写字楼而言，物业管理对提升其价值的作用非常明显。

    四、旅馆房地产估价（含娱乐）

    1、旅馆房地产及其估价特点：旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让，很少采取部分转让的形式。同样，旅馆房地产估价时，也是估算其整体价值的情况居多。

    注意：单独估算旅馆大堂等附属的功能部位部分房地产的价值是没有意义的。

    由于同类型旅馆的价值在于其接待能力，因此衡量旅馆接待能力的指标床位数或房间数常常可以作为估价的指标。

    综合性旅馆房地产一般按各部位设置多种服务功能，其收益包括：各种服务功能部位的直接收益和由功能间相互作用所产生的间接收益。该类房地产一般不能参照市场租金水平分割单独估价。

    2、影响旅馆房地产的主要区域因素：交通条件、周围环境。

    3、影响旅馆房地产的主要个别因素：设施设备及用具、经萤管理。

    4、搜集资料：房价的标准、出租率（入住率）、潜在收益和实际收益、其他收益、餐饮、休闲设施、广告收益；支出：客观成本、装修、更新、维修、保险费等。

    5、娱乐房地产