2012年房估师考试案例分析精讲（5）

    五、房地产保险估价 （不包括土地价值）

    1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国保险法》以及其他有关规定。

    2、保险范围。房地产保险可分为房屋财产保险、房屋利益保险、责任保险、信用保险、综合保险、建筑工程保险。土地不能成为房地产保险合同的标的；投机风险（如房地产市场价格变化）和必然或已知损失（如房屋自然损耗）不属于房地产保险范围。

    3、房地产保险估价，分为：

    ①房地产投保时的保险价值评估。应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包括土地价值。常采用成本法、市场比较法。

    房地产投保时的保险价值，根据采用的保险形式，可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。

    ②保险事故发生后损失程度或损失价值的评估。应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。按不可修复评估时，结果中扣除残值（拆除重建）。

    4、直接损失和间接损失。①直接损失是自然风险和社会风险的作用导致财产本身的直接损失。

    ②间接损失是指由于财产的直接损失而引起的未毁损财产价值的降低或收益的下降。如：当一建筑物严重受损，虽然没有完全毁掉，但可能须完全重建，为了重建，该建筑未损坏的部分必须完全毁掉，这种损失就是间接损失；间接损失中很重要的一种类型就是净收入下降的损失。净收入下降的损失是指在被损坏的财产被修复完全好之前，人们由于全部或部分地丧失了对财产的使用而导致的收益下降或费用上升。

    5、保险价值和保险金额。①保险价值是指保险标的订立保险合同时估定的实际价值或在发生保险事故时所具有的价值。②保险金额是保险双方当事人在保险合同上载明的，投保人对于特定的保险标的的实际投保金额，也是在保险事故发生后承担损失补偿义务的最高限额。保险金额不得超过保险价值，超过保险价值的，超过部分无效。