2012年房估师考试案例分析精讲（6）

    六、房地产课税估价（法规第十章）

    1、营业税。①法律依据。《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》。②计税依据。营业额。③为课征营业税而进行的房地产估价，与为转让房地产而进行的房地产估价类似。

    2、城镇土地使用税。①法律依据。《中华人民共和国城镇土地使用税条例》和当地制定的实施细则。②主要是合理地划分土地等级。

    3、土地增值税。①法律依据。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。②关键是扣除项目金额的估算。

    4、房产税。①法律依据。《中华人民共和国房产税暂行条例》和当地制定的实施细则。②计税依据。房产余值或租金收入（注意租金收入的内涵）。③房产余值是房产原值一次扣除一定比例（10-30%）后的余额，按房产余值的1.2%征收，适用于企业出租或自用房产的房产税征收；租金收入征收税率为12%，适用于事业单位出租房产的房产税征收。

    5、契税。①法律依据。《中华人民共和国契税暂行条例》和实施细则。②计税依据。契约价格，即成交价格、市场价格和交换价格。③估价时点：签订契约的时间。

    对于申报的成交价格明显低于房地产实际价值又无正当理由的，应按房地产转让的估价方法重新评估其客观合理价格或价值，并以此作为计税依据。