2012年房估师考试案例分析练习题（9）

    1、 （一）某企业一幢4层办公大楼，于3年前抵押给银行获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。

    （二）某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148㎡，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/㎡，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/㎡，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/㎡，另需交纳的装修改造手续办理费用2220元。现有一个买家希望以3000元/㎡的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少？为什么？

    标准答案：

    （一）答：

    1.应首选市场法和收益法评估，因为有条件选用市场法的，应首选市场法；收益性房地产估价的，应选用收益法作为其中一种估价方法。

    2.（1）分别按照市场法和收益法技术路线评估测算评估对象在正常市场条件下的价格水平；（2）选取相关案例资料，比较当地房地产正常市场价格水平和其拍卖市场价格水平的差异；（3）确定拍卖市场的成交价格水平比正常市场成交价格水平偏低的幅度；④按该偏低的幅度对上述两种方法估价的初步结果进行调整计算，根据调整计算结果综合确定拍卖底价。

    （二）答：

    1.从最高最佳使用原则考虑，买主的出价偏低；

    2.按最高最佳使用原则评价，评估对象现状不是最高最佳使用现状，因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/㎡，扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/㎡的水平。

    3.正常合理的成交价格水平应为：

    4000－（500＋2220/148）＝3485（元/㎡）

    买方实际支付价格＝3485元/㎡＋应由买方交纳税费，只要买方付出价格在（3485元/㎡＋应由买方交纳税费）以下就行。