2012年房估师考试《案例分析》课程讲义（20）

    （二）影响居住房地产价格的因素

    1.影响居住房地产价格的区位状况

    （1）交通条件。交通条件对于不同类型的房地产的含义是不同的，对于居住房地产而言，交通条件主要指城市公共交通的通达程度和便捷程度，如估价对象附近是否通行公共汽车、电车、地铁，轻轨等公共交通工具。交通条件较好的居住房地产，其价格要高一些。

    （2）生活服务设施。生活服务设施较完善的居住房地产，其价格要高一些。居住房地产所处地段不一定要求繁华，即使处于商业繁华地段，也希望能够闹中取静。作为居住房地产，一定要有比较完善的基本生活服务设施，例如：菜市场、商店、银行、邮局、理发店、洗衣店，等等。

    （3）教育配套设施。教育配套设施是影响居住房地产价格的主要因素，主要指中、小学校和幼儿园、托儿所。教育配套设施较完善的居住房地产，其价格要高一些。

    （4）环境质量。环境质量较好的居住房地产，其价格要高一些。环境质量包括居住房地产附近以及小区的绿化环境、噪音程度、空气质量、卫生条件等。

    2.影响居住房地产价格的实物状况

    （1）建筑结构、类型和等级。建筑结构、类型和等级不同，其价格有着较大差异。建筑结构可分为：

    ①钢筋混凝土结构：全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。

    ②砖混结构一等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。

    ③砖混结构二等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。

    ④砖木结构一等：材料上等、标准较高的砖木（石料）结构。这类房屋一般是外部有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。

    ⑤砖木结构二等：结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。

    ⑥砖木结构三等：结构简单，材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。

    ⑦简易结构：如简易楼、平房、木板房、砖坯房、土草房、竹木捆绑房等。

    （2）设施与设备。供水、排水、供电、供气、共用天线、通讯等管线的完备程度，厨房、卫生间洁具情况等。

    （3）质量。建筑质量，保温或隔热设施，防水、防渗措施等是否符合标准及质量等级。

    （4）装修。对于新建房地产而言，毛坯房与装修房的价格差别很大，粗装修、普通装修与高档装修的差别也很大。

    （5）朝向与楼层。朝向除了考虑采光、通风等因系外，还有一个重要的因素是景观。一般来说，朝南的住宅优于朝北的住宅，但当北向面对的是美丽的海景或江景、湖景时，北向的住宅就比同楼层南向的住宅价值高，而且甚至会高很多。

    不同楼层住宅之间的价格差异取决于建筑的高度和是否有电梯。多层无电梯住宅的最佳楼层是高低适中的中间楼层，例如6层住宅的最佳楼层一般是3、4层。高层住宅普遍都有电梯，则因楼层越高景观和空气质量越好，通常是因楼层越高价值越高。