2012年房估师考试经营与管理练习题31

    （2008年真题）某房地产开发项目的占地面积为8000㎡，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000㎡，

    其中服务式公寓35000㎡，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000㎡，地下车位230个（10000㎡）项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年来全部售完；服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/㎡？年，运营成本为阻金收入的20%：服务用房的残值为20万元。

    假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%.在贷款利息最少条件下，求：

    （1）该项目的借款计划和还款计划。

    （2）该项目全部投资内部收益率。

    （3）该项目自有资金财务净现值（12分）（2006年试题）

    1.造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为（）。

    A.成本加成定价法

    B.价值定价法

    C.目标定价法

    D.认知价值定价法

    2.某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（　　）模式。

    A.选择专业化

    B.产品专业化

    C.大量定制

    D.市场集中化

    3.下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（　　）。

    A.生活方式

    B.受教育程度

    C.购买动机

    D.自我形象

    4.某家庭预计今后20年内月收入为8000元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是（　　）万元。

    A.28.62

    B.35.57

    C.41.56

    D.48.24

    5.购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期（　　）。

    A.小于5年

    B.在4～5年之间

    C.在5～6年之间

    D.在3～4年之间