2012年房估师考试案例分析练习题69

    根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：

    比准价格=（3410+3474+3230）÷3=3371（元/m2）

    成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出：

    土地单价=（3324+3371）÷2=3348（元/m2）

    C、土地估价综合结果

    土地总价=土地单价×土地总面积=3348元/m2×70000m2=23436（万元）

    2、别墅建筑物估价

    别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用 为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。

    A、据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%.

    B、根据建筑情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428元/m2×35285m2=120957000（元）=12095.7（万元）

    根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2×50%=1714元/m2

    C、现有别墅建筑物价格：

    3、428元/m2×7548m2+1714元/m2×2830m2=30725100（元）=3072.51万元

    4、别墅现有房地产价格

    23436+3072.51=26508.51（万元）

    （二）方法二：别墅项目整体估价

    根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。

    1、别墅总楼价

    市场研究分析（略）

    据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，则本项目完工后的总楼价为11200元/m2×35285m2=395192000元=39519.2万元

    2、销售税费（含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加，所得税等）为项目完工后总楼价的10%，则39519.2×10%=3951.9（万元）

    3、建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格现有别墅建筑物价格=12095.7-3072.51=9023.19（万元）

    4、别墅现有房地产价格=39519.2-3951.9-9023.19=26544.11（万元）

    八、估价结论

    以上两种估价思路的估价结果如表三：

    表三　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：万元

    估价的方法 土地的价值 别墅建筑物的总价值 房地产总价值

    方法一

    方法二

    平均值 23436 3072.51 26508.51

    26544.11

    估价结果：别墅现有房地产总价格为26526.31万元

    九、附件，说明，其他资料（略)