2012年房估师考试案例分析练习题68

    三、指错题（下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分）。

    致委托估价方函（略）

    ××别墅房地产估价结果报告（略）

    ××别墅房地产估价技术报告

    一、委托估价方

    ××市恒通房地产开发公司

    二、受理估价方

    ××市房地产估价事务所

    三、估价目的

    为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价

    四、估价时点

    1998年4月15日

    五、估价对象概况

    （一）××市概况（略）

    （二）××别墅项目概况

    1、土地情况

    A、土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。

    B、土地总面积70000平方米。

    C、用途：别墅及配套设施。

    D、108栋别墅，建筑总面积35285平方米

    其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378平方米。

    2、地上物情况

    该别墅项目开发分为一、二两期、户型有A、B、C、D、四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548平方米，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830平方米。建筑材料及设备（略）

    六、估价采用的方法和步骤

    （一）采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法；

    （二）分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。

    七、价格过程

    （一）方法一：房地分别估价

    1、土地估价：采用成本法与市场比较法两种进行估价，综合平均得出土地评估价格。

    A、利用成本法进行土地估价

    计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金

    根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米396元，土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米2770元。以上三项合计为每平方米3324元。

    B、利用市场比较法进行土地估价