2012年房估师考试案例分析练习题53

    （三）某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2002年5月30日收益法为主进行了估价，价值为1200万，后因故未能立即成交。2002年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2002年8月30日再次为出售商场而进行评估，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元，问：

    4，确定商场在2002年8月30日的交易价格的最终依据是（　　）

    A， 1200万加100万

    B，1280万加100万

    C， 200万

    D，1280万

    5，设以上最终确定的价格为P，若为投保火险而对商场进行估价，则评估价值为（　　）

    A. P B. P加上商场的土地使用权价格 C. P减去商场的土地使用权价格

    D. P加上商场应补交的土地使用权出让金

    （四）某工厂有一临街厂房，占地面积900平方米，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800平方米，建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650和1400元/平方米，其中土地使用权出让金为100和450元/平方米。2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250/元平方米，而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/平方米。如果工厂将其厂房改造装修成为商业用房的话，需投入的总费用大约是建筑面积750元/平方米。问：

    6，如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时点为2001年5月9日，其合理的评估价值约为（　　）万元。

    A，315.0

    B，216.0

    C，295.2

    D，333.0

    7，假设上述规划允许将其改造装修成为商业用房，不考虑改造装修投资的利息、利润，估价时点同上，该厂房的市场价格约为（　　）万元。

    A，603

    B，522

    C，450

    D，549