2012年房估师考试案例分析精讲101

    ◎ 在经济上可行即应是在各种可能的使用方式中，以经济上

    有限的投入而能获得最大收益的使用方式。

    ◎ 土地与建筑物的均衡性即以房地产内部构成要素的组合是

    否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，把建筑物与土地区位

    是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。

    项目建设地点为北京市海淀区，位于西三环与西四环之间，该

    项目周边区域为成熟的居住社区，已建成和正在建设的住宅项目较

    多，且达到一定的规模，周边市政设施较齐全且不在不断改造完善

    之中，在此建造居住及配套服务性物业充分满足了土地与建筑物的

    均衡性。

    ◎ 房地产周转环境的协调性即房地产外部环境是否均衡或协

    调的问题。也就是说，要按房地产与其周围环境相协调能获得大量

    外部经济效益的最优使用的用途进行分析。

    项目位于北京市政府最早确定的实现城市绿化隔离带的实验地

    ——海淀区曙光花园地区，东临昆玉河，沿昆玉河两侧绵延数公里

    的城市绿化带和其西北侧约43公顷的曙光森林公园环绕周身，在

    西山和昆玉河绿带合围中，形成极为良好的生态和景观环境，适于

    高档居住性物业的开发建设，且邻近地区多个居住性物业正在陆续

    开发建设，对配套服务性物业亦有较大需求。在这种成熟的社区环

    境中，项目规划的开发建设用途及规划设计方案均为适当，因此，

    项目符合“房地产与周围环境的协调性”原则。

    ◎ 可持续发展性即在分析时不仅要研究过去和现在的价格状

    况，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形

    势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋

    势。

    在中关村高科技园区和金融街的开发建设，以及西外、阜外等

    商圈日益成熟的带动下，北京市西部（尤其是西北部）地区房地产市

    场近几年得到长足的发展，与东部CBD地区形成比肩之势。在售、

    在建、待建的住宅项目数量逐年增多，总体面积规模急剧扩大，住

    宅市场的结构也逐渐完善。因此，在政策上和楼市本身的发展趋势

    上，项目都符合“可持续发展性”的原则。

    通过以上的分析可以看出，项目规划建设的高档住宅小区较好

    地体现了最高最佳使用原则，具有可实施性。