2012年房估师考试案例分析精讲97

    七、不确定性分析

    采用静态分析，项目盈亏平衡点为89.74%，销售均价（住宅）

    保本点为6640元/㎡，销售面积保本点为143115㎡.采用动态分

    析，盈亏平衡点分别为[即税后FNPV等于零时的值，I=3%（季）]：

    住宅销售价格：6710元/㎡（会所及地下车库销售价格保持12000

    元/㎡及115200元/个不变），住宅销售面积：122500㎡（会所销售

    面积和地下车库销售车位保持5461㎡及550个不变）。从上述指

    标可以看出，本项目销售单价及销售面积均有一定的宽容度，有较

    大的抗风险能力。

    对开发建设投资和销售收入两个主要因素进行敏感性分析。项

    目两个因素分别变化时，销售收入变动较为敏感，当开发投资和销

    售收入中单个因素在一定的范围内向不利方向发生变化，项目均有

    一定的宽容度，但对销售收入向不利方向发生变化，项目表现出较

    强的敏感性，抗风险能力大大降低。

    八、借款风险评估

    项目存货比率为39.75%.本项目最大风险是楼盘能否按照测

    算比例实现项目前期预售。

    九、结论与建议

    项目地理位置优越，交通便利，如能按期按质完工，按计划销

    售，将具有较强的市场竞争力和抗风险能力。本项目自筹资金部分

    已落实到位，从分析测算来看，本项目财务效益较好，偿还借款本

    息有保证，项目在规划设计、市场定位等方面符合市场需求，如辅

    之完善的市场营销计划和有效的项目管理，项目筹资方案可行。

    由于项目在市场销售方面存在一定程度风险，应对项目资金专

    款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。

    开发商应结合北京市场消费者心理、特别是高档物业消费对象

    的时尚需求，按照承诺的规划设计方案尽快完成景观及庭院详细设

    计及施工；应加强市场营销管理，从市场定位，广告推广，销售等

    环节全面控制，加快回款速度，同时加强项目开发成本控制及管理，

    以确保项目资金的正常周转。

    第一章 借款企业资信评估

    一、借款企业简介

    ㈠ 公司名称：

    中文名称：北京××房地产股份有限公司

    ㈡ 公司法定代表人：××

    ㈢ 注册资本：17320万元

    ㈣ 企业类型：股份有限公司（上市）

    ㈤ 公司注册及办公地址：

    北京市东城区××大街××号

    ㈥ 经营范围：

    房地产开发、商品房销售等

    ㈦ 营业期限：自199×年×月×日至长期

    ㈧ 成立日期：199×年×月×日

    ㈨ 公司股票上市交易所：上海证券交易所

    股票简称：×× 股票代码：660××

    ㈩ 其他有关资料：

    企业法人营业执照注册号：××

    税务登记证号码：地税××

    国税××

    公司聘请的会计师事务所：××会计师事务所有限责任公司