2012年房估师考试案例分析精讲83

    一、房地产价格（价值）类纠纷及其特点

    房地产纠纷是社会生活中普遍发生的纠纷之一，是指自然人之

    间、法人之间，或自然人与法人之间对标的物房地产权属、价格等

    方面的争议。当房地产纠纷涉及房地产的价格（或价值）的确定而需

    要聘请专业房地产估价机构进行估价时，这样的纠纷为房地产价格

    （价值）类纠纷。

    房地产纠纷情况复杂，解决的难度也较大。了解房地产纠纷的

    一般特点和各类房地产纠纷的具体特点，对更好地解决这类纠纷是

    有益处的。

    房地产纠纷具有种类多、标的价值大、历史遗留问题多等特点，

    具体表现在以下几个方面：

    ⑴ 房地产纠纷中的民事法律关系较复杂。一宗房地产纠纷案

    件中往往同时存在两个以上的民事法律关系，并且还彼此牵连。例

    如：房屋产权、房屋继承与析产往往交织在一起；房屋买卖与房屋

    租赁交织在一起；房屋典当与房屋抵押有时难以区分；房屋纠纷可

    能与宅基地纠纷交叉；房地产的开发经营也常常会涉及土地使用权

    的出让和转让。使纠纷变得更为复杂的是，引起房地产纠纷的原因

    中有许多是历史上的行为和事件，但我们又不能用现行的民事法律

    政策去硬套过去法制不健全年代的行为。而且，由于年代久远，不

    少房屋的自然状况及其管理，使用情况、权属更迭较多，变化很大，

    同时，房地产的权属证书资料也有不少已流失湮灭，查证工作有较

    大难度。房地产纠纷中的当事人关系也很复杂，他们大多是家庭内

    部成员或亲朋好友，有的当事人相隔几代，直系、旁系，血亲、姻

    亲，近亲、远亲等亲属关系混杂在一起，难理清头绪。

    ⑵ 房地产纠纷争议标的价值一般较大。在中国，作为不动产

    的房屋、宅基地，对于一个家庭甚至一个单位来说，就是最有价值

    的财产或最大的固定资产。在市场经济条件下，房地产价值更是呈

    现出不断攀升的趋势。有的单位和个人为了打一场房地产官司，不

    惜耗资、费时、费力、旷日持久地讼争。

    ⑶ 房地产纠纷涉及面广。房地产纠纷往往会涉及诸多与房地

    产建设、管理有关的部门，如规划部门、城建部门、土地管理部门、

    房产管理部门等。这些部门有时以第三者的身份对房地产纠纷进行

    调处，有时它们直接是纠纷中的一方当事人。有的房地产纠纷中还

    涉及到几个家庭、几代人、几个单位的切身利益，牵扯面极广。所

    以处理房地产纠纷时应注意在掌握原则的基础上，协调好各方面的

    关系。

    ⑷ 房地产纠纷政策性强，适用法律的难度较大。现阶段我国

    房屋的建设与管理以及土地的管理，尽管房地产管理方面的法律法

    规在不断地完善，但仍有不少政策需要进行调整。政策与法律相比，

    其规范性、稳定性与强制性较弱，而且我国各个历史时期，关于房

    地产的法律、法规、政策、司法解释性文件等纷繁杂乱，既有相关

    联的，又有重复的，还有不少已过时，甚至有相互冲突的。总之，

    房地产纠纷是属于政策性、法律性都较强的民事纠纷，在审理时应

    严格贯彻执行国家的有关法律、法规、政策及其他规范性文件的规

    定。