2012年房估师考试案例分析精讲82

    2-8」 分析

    ㈠ 报告对估价对象概况描述不全面，没有详细说明地块的现

    状，例如地上建筑物、构筑物、配套设施等。

    ㈡ 报告在估价方法选用时说明：“由于估价对象是在旧市区

    内的土地，未能收集到适当的收益实例，所以，应以买卖实例，即

    市场比较所求得的比准价格为标准来决定估价额。“不正确。根据

    规范第⒌⒈4条“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比

    较法为主要方法“，和第⒌⒈6条”具有投资开发或再开发潜力的

    房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法“，估

    价对象并不符合规范第⒌⒈5条“收益性房地产的估价，应选用收

    益法作为其中的一种估价方法“，空地不能产生长期稳定的收益。

    因此估价对象土地价格评估应选用市场比较法、假设开发法。

    ㈢ 报告计算增值分配率时，最终增值分配率直接采用了各种

    影响因素增值率的平均值。应根据各种影响因素的重要程度，以加

    权处理方式计算最终增值分配率。

    A：14850/（14850+9075）×100%=62%

    第九节 房地产纠纷估价

    房地产纠纷估价是指对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、

    交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等

    进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、

    仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

    房地产纠纷估价可分为两大类，一类是针对房地产的价值、交

    易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额的纠纷，这类纠

    纷可称之为房地产价格（价值）类纠纷；另一类是针对估价结果本身

    的纠纷，这类纠纷可称之为估价结果纠纷。前一类纠纷的估价通常

    由法院、仲裁机构聘请房地产估价机构完成，后一类纠纷的估价则

    由专门的估价仲裁部门或组织（如估价专家委员会）出面对估价结果

    做出鉴定和裁决。