2012年房估师考试案例分析精讲62

    ⑴ 市场背景分析

    本案例主要作了××饭店市场分析，从饭店客源、客房数量、

    供给需求、经营状况、五星级饭店近三年的统计数据和分析预测。

    但还是缺乏当地区位附近同类（五星级）饭店的经营比较分析。

    ⑵ 收益法估价

    收益法估价针对性较强。估价对象作为五星级饭店，由于经营

    方式和功能的多样性，如整体经营、整体经营与出租经营，各功能

    部分的不同经营内容，其收益来源是多种类型的。

    估价对象具有客房及七、八类配套功能，本案例对估价对象本

    身及周边类似用途档次的饭店物业进行了详细的调查，内容涵盖客

    房部分（标准房、行政套房、豪华套房）、餐饮部分（中餐、西餐）、

    康乐部分（保龄、桑拿、网球、游泳、健身等）、商务办公部分（会议

    厅等）、出租部分、停车场等较为集中的类别进行了调查分析，分别

    比较了其客房数量、租金标准、就餐上座率、娱乐消费水平、空置

    情况，客房收入又考虑了淡旺季的差别等，从而对评估中采用的数

    据更加客观合理，给予了较好的技术支持。其中出租部分租约内外

    租金水平差异不大，合并计算，若有一定差异应当列出各部分租约

    情况，分别租约内外计算。本例主要是整体经营，也有少部分出租，

    所以采用分别、分功能计算种类收入，再按照整体运营计算成本费

    用以确定整个饭店净收益的方法是适宜的。

    在运营成本费用的计算中，根据饭店特点，参考了饭店报表的

    栏目列支项目，除了正常经营成本费用外，估价中紧扣估价结果的

    价值内涵，对不属于房地产本身价值的部分注意从收益和成本中扣

    除，如商用设备和动产家具的价值（折旧费）、专业物业管理的酬金

    等，同时将房地产的折旧摊销保留在净收益中，方法是正确的。

    估价对象既有自营又有出租，且由专业公司统一物业管理，特

    点突出。估价中，对饭店的经营收入、其他收入与客房收入的比例

    关系，各项变动成本与经营收入的比例，固定成本的计算基础等进

    行了分析比较，作到净收益的比例符合一般规律。收益预测现金流

    水平相当于可达到的现水平，未作过高预测。案例中确定报酬率、

    收益年限、收益法公式比较慎重。

    ⑶ 成本法估价

    案例中成本法按照重新购建价格的成本构成逐项测算、加总，

    考虑土地年期修正和建筑物综合折旧。确定综合成新率时，建筑物

    根据分类折旧确定，综合年限与实地观察，比较可靠。有些估价报

    告确定过程比较粗略。

    ⑷ 扣除土地出让金价值

    估价对象的土地使用权类型为划拨，则抵押价值中不应包括土

    地出让金（交政府地价部分）的价值。因此在收益法和成本法的评估

    中都从市场价值中扣除了相当应补缴的地价款（出让金）部分价值。

    ⑸ 估价结果确定

    案例中详细说明了估价结果和确定的理由。由于两种方法结果

    收益法低，成本法高，相差在5%以内，处于合理范畴。饭店投入

    成本相对较大，而经营管理的难度较大，甚至亏损，估价结果具有

    合理性。另外考虑抵押评估的谨慎原则，将两个结果平等对待，不

    简单偏好某种方法，也是适宜的。

    总之，本案例为评估一大型的、功能较为复杂、经营形式多样

    化的整体五星级饭店的抵押房地产市场价值，该房地产估价报告属

    于完整性、较优秀的报告。但对于大型饭店的估价，可研究的问题

    还很多，报告中一些数据来源及分析的深入性上，还有欠缺。