2012年房估师考试案例分析精讲61

    ㈢ 估价结果报告

    估价结果报告本案例包括了《规范》要求的十三部分内容及有

    关说明。估价报告有时可以和函一起单独出具，自身较完整，具有

    一定的独立性。

    ⑴ 估价对象

    估价对象部分应明确估价对象的范围，概要说明估价对象的房

    地产状况，包括物质实体状况、权益状况和区位状况。一般分别土

    地、建筑物加以说明，特别是估价对象的一些特点。本案例对估价

    对象界定清晰，对使用功能、区位环境、权益状况介绍较详细，从

    权益上确认了估价对象可作为抵押房地产，但是建筑物各部分装修、

    设备缺少详细介绍。

    本案例从专业角度判定估价对象可以作为抵押房地产。估价对

    象为一饭店整体房地产，有《房屋所有权证》和相应划拨土地的《国

    有土地使用证》，证中用途栏为旅游业，与实际用途一致。无共有

    权人，也无设定他项权利。有关法规条文规定“抵押人所有的房屋

    和其他地上定着物“可以抵押：”以依法取得的国有土地上的房屋

    抵押的，该房屋所占用范围内的国有土地使用权同时抵押“：”房

    地产抵押应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理“。估价对

    象有权属证书，没有权属争议，没有设定抵押，只有短期租约。所

    以可确定估价对象是合法使用的可以转让的可抵押的房地产，但是

    评估价值中，不包含“相当于应缴纳的土地使用权出让金”的价值。

    案例中对估价对象的介绍有其特点，除了上述内容外，估价人

    员还了解饭店近几年的经营发展、装修改造、营业收入、入住率等

    情况，并作了介绍，知其历史，才能知其发展，这样对饭店今后现

    金流的谨慎预测打下了基础，使之更加可靠。

    ⑵ 估价目的

    为委托人以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物

    市场价值参考。

    ⑶ 估价时点

    按照约定以现场查勘日为估价时点。

    ⑷ 价值定义

    案例中明确指出了本次估价采用的价值标准和价值内涵。“本

    次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价时点时的公开市

    场的客观合理价格。本次估价结果为估价对象49977.62㎡房屋所

    有权及相应的8048.23㎡划拨国有土地使用权的价格。不包括土地

    出让地价，不包括厨房设备、洗衣机、康乐中心等的可移动商业设

    备价值以及客房中由委托人配备的家具、可移动的电器、设备等。“

    宾馆饭店类房地产是一种持续经营的通过饭店整体获得收益的

    房地产，其复杂性在于从净收益中剔除不属于房地产的收益部分，

    分出房地产对应的净收益。案例中表述了估价结果的价值内涵，不

    包括的部分还有可能的无形资产的价值，这些往往是许多估价人员

    忽略的地方。若估价人员不明确，将会在估价过程中产生一系列的

    错误。

    ⑸ 估价方法

    说明本次估价的思路，即技术路线和采用的方法，说明采用估

    价方法的理由和方法的定义。对同一估价对象宜选用两种以上的估

    价方法。

    案例中考虑选用方法理由较适宜。“因估价对象为收益性房地

    产，则选用收益法作为一种估价方法，又由于饭店类房地产买卖案

    例极少，难于选择市场法，故选用成本法为另一种估价方法对估价

    对象的整体价值进行估价。作为抵押房地产评估运用成本法也是谨

    慎角度的一种体现。“五星级饭店整体房地产估价有其特殊性，因

    数量极少，开发建设后一般不在市场整体销售，所以本报告根据估

    价规范采用收益法和成本法估价的技术路线是正确的。

    ⑹ 有关说明

    本案例针对估价对象的情况，对估价结果的参考性、处分的合

    法性、补缴出让金问题、持续收益、注意带租约、注重预期风险、

    变现能力、可能的损耗、报告的使用及责任等问题作了说明和提示，

    很有必要；作为抵押房地产评估，又特别说明了抵押房地产可能出

    现的风险，提请抵贷双方注意。

    ㈣ 估价技术报告

    估价技术报告根据《规范》要求，包括七部分内容：实物状况

    分析、区位状况分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方

    法选用、估价测算过程、估价结果确定。估价技术报告是作为完整

    房地产估价报告的一部分，反映估价师的分析和测算过程与结果，

    具有相对的独立性，但不能单独出具给委托人。

    其中前两部分也可以归纳为房地产状况分析，含实物、权益和

    区位状况。前面四部分分析是为后续测算作准备的，其中也包括测

    算基础数据的根据。