2012年房估师考试案例分析精讲48

    ⑸ 在估价的假设和限制条件中，指出了无法调整确认的资料、

    数据，阐述了估价中未考虑的因素和一些特殊处理及可能的影响，

    对“无法调查确认的资料、数据”、“未考虑的因素和一些特殊处

    理及其可能的影响“所作出的估价假设进行了详细的陈述，对估价

    报告使用限制条件作出了详细的陈述。

    ⑹ 估价结果报告，简明扼要。包括了标题、委托人～估价报

    告应用的有效期等14个内容。内容完整。

    ⑺ 估价技术报告，介绍了估价对象的区位、实物、权益状况，

    分析了影响估价对象的区域、市场等多种因素，阐述了估价的技术

    思路及收益法、成本法评估的理由，详细陈述了估价测算过程及收

    益法、成本法评估所用参数选取的理由，陈述了估价结果及其确定

    的理由。内容较具体、理由较充分。

    ⑻ 附件，包括了权属证件复印件，估价对象地理位置、四周

    及环境示意图，建筑物外观、内部状况照片，估价机构、估价人员

    资质证明等。附件资料齐全。

    ㈣ 房地产一定年限租赁权价值的评估，实质是房地产一定年

    限内使用权价值的评估。该报告通过对估价对象在28.5年使用期

    内的公开市场价值评估，实现租赁权价值的评估，抓住了租赁权价

    值评估的实质。该报告符合《房地产估价规范》关于房地产租赁价

    格评估的要求：从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采

    用公开市场价格标准，具体方法可采用市场比较法、收益法、成本

    法。

    不足之处：

    ㈠ 用市场比较法评估土地使用权价值时，区位状况修正、实

    物状况修正中，因素分析、比较，过于简单。

    ㈡ 成本法中，应该对专业费、前期费、市政基础设施建设配

    套费等规定取费及开发周期确定的依据、标准，予以说明。否则难

    免报告欠严谨。