2012年房估师考试案例分析精讲38

    市场交易实例时，不仅应了解交易实例的价格及房地产状况，如坐

    落、面积、结构、交通条件等，还应记录其租赁期限、租赁用途、

    租赁支付方式等情况。这些因素都是房屋租赁双方进行市场比较时

    的不可或缺的比较项目。只有全面而准确地选取可比实例及其实例

    比较项目，并在此基础上进行适当修正调整，才可能得出反映公开

    市场价值标准和估价对象特点的租赁价格。

    ㈡ 收益法

    收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的

    估价方法。收益法评估房屋租赁价格的关键仍然是年净收益的计算

    和报酬率的选定。租赁净收益为租赁收入（主要为有效毛租金收入及

    租赁保证金、押金等的利息收入）扣除维修费、管理费、保险费和税

    金等四项税费。四项税费的取舍，应根据租赁契约规定的租金涵义

    决定。如四项税费全部由出租方承担，应将其全部扣除。如部分为

    出租方承担，则只扣除出租方承担部分。在选定报酬率时，应考虑

    不同地区、不同用途、不同时期的租赁房地产风险程度。

    ㈢ 成本法

    成本法是市场难以提供类似估价对象的可比实例，也不便准确

    预测净收益时，易于计算、把握房屋租赁价格基本标准的方法。成

    本法评估房屋租赁价格由八项因素构成：折旧费、维修费、管理费、

    利息、税金、保险费、地租和利润。采用该方法估价时，应先求取

    建筑物的重置价格。一般通过政府公布的房屋重置价格标准确定；

    也可采用按工程造价估算等方法求取。

    ××网球俱乐部房地产租赁权价格评估报告

    致委托方函

    ××网球俱乐部有限公司：

    我公司于2000年10月9日接受委托，对××网球俱乐部房

    地产租赁权的价值进行评估。自2000年10月9日收到委托人提

    供的项目相关资料后，我公司组织人员于2000年10月9日至2000

    年10月13日对委估房地产进行了评估。评估人员在现场查勘的基

    础上，根据《房地产估价规范》、有关政策法规和我公司掌握的房

    地产市场资料和长期积累的房地产估价经验数据，结合委托人提供

    的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按

    照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各

    项因素，经过仔细的分析计算，最终确定委估房地产剩余28.5年

    的租赁权在2000年10月9日的价值为RMB1912.15万元，大写

    人民币壹仟玖佰壹拾贰万壹仟伍佰元整。（本估价结果应用的限制

    条件见“估价结果报告”相关说明）

    特此函告。

    ××房地产估价公司

    法定代表人：××

    ××年××月××日