2012年房估师考试案例分析精讲2

    三、房地产估价技术路线与房地产估价方法

    ㈠ 房地产估价技术路线与房地产估价方法的密切关系

    房地产估价技术路线是估价人员对房地产价格形成过程的认

    识，而房地产估价方法本身也反映了人们对房地产价格形成过程的

    认识。可以说，每种房地产估价方法都体现了一种技术路线。

    例如，市场法体现的是这样一种对价格形成过程的认识：房地

    产的正常市场价格是该房地产在公开市场上最可能实现的价格，或

    者说是被大多数买家和大多数卖家认可的价格。正是按照这样对价

    格形成过程的认识，市场法采用“选取类似房地产的实际成交价格

    经过处理后作为评估价值“的技术路线。

    成本法反映的估价技术路线是：在无法通过市场直接得到估价

    对象的正常市场价格的情况下，可以通过对估价对象房地产的价格

    组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市场价格，再累加

    （积算）作为估价对象的正常市场价格。也就是说，成本法认可这样

    一种价格形成过程：房地产的价值是由其各组成部分的价格累加而

    成的。