2012年房估师考试案例分析精讲1

    第一节 房地产估价技术路线概述

    一、房地产估价技术路线的概念

    房地产估价机构接受了估价委托并且明确了估价目的、估价时

    点、估价对象等估价基本事项之后，接下来要做的一件重要的工作

    就是确定估价技术路线。只有确定了估价技术路线，才能相应地选

    择估价方法，进而才能进行后面的具体估价作业。

    房地产估价的技术路线是评估出估价对象房地产的价值所应遵

    循的根本途径，是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人

    员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。

    确定房地产估价技术路线，也就是确定房地产价格形成过程。

    确定估价技术路线的结果和目的是：确定价格内涵和价格形成过程。

    确定房地产估价技术路线，要对估价对象房地产本身有充分的

    认识，要对交易各方的情况和交易过程有充分的了解。

    二、房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程

    房地产估价是估价人员模拟房地产价格形成过程以确定房地产

    价值的过程，房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形

    成过程、揭示房地产价格内涵时的思路。因此，房地产估价技术路

    线体现的正是估价对象房地产的价格形成过程，反映的是估价对象

    房地产的价格内涵。

    下面以《规范》中的一些条文规定来说明房地产估价技术路线

    与房地产价格内涵和价格形成过程的关系。

    以《规范》第6.4.4条为例：

    “6.4.4以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，

    评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地

    使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理：

    ⑴ 首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后

    预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权

    出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为

    相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。

    ⑵ 用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等

    由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。“

    这里给出的处理土地使用权出让金问题的两种方式，就是两种

    估价技术路线。这两种估价技术路线反映了共同的价格内涵：划拨

    土地使用权的价格内涵是出让土地使用权价格扣除土地使用权出让

    金价款后的余额部分。