2012年房估师经营与管理：房地产中的投资与成本

    房地产投资分析中的投资与成本

    房地产生产经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动有

    较大差异。

    ⑴ 开发项目总投资

    开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资

    是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用；经营资

    金是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发建设投资在开发建

    设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的

    的固定资产和其他资产。开发建设投资构成如图6-1所示。

    图 6-1 房地产开发项目总投资的构成

    ⑵ 开发产品成本

    开发产品成本是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务

    和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。当房地产开发项目

    有多种产品时，可以通过开发建设投资的合理分摊，分别估算每种

    产品的产品成本。

    ⑶ 经营成本

    经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照

    国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括：土地转让成本、

    开发项目总投资开发建设投资经营资金

    土地费用

    前期工程费用

    基础设施建设费用

    建筑安装工程费用

    公共配套设施建设费用

    开发间接费用

    财务费用

    管理费用

    销售费用

    开发期税费

    其他费用

    不可预见费用

    开发产

    品成本

    开发经

    营成本

    固定资

    产及其

    他资产

    商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租经营成本。对于

    分期收款的房地产项目，房地产销售成本和出租经营成本通常按当

    期销售或出租收入占全部销售收入和出租收入的比率，计算本期应

    结转的经营成本。

    ⑷ 期间费用

    开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发

    经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项

    目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售

    费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的

    期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房

    地产置业投资项目的期间费用计为运营费用