2012年房地产估价师经营与管理：投资与成本的概念1

    广义投资与成本的概念

    ⑴ 投资

    广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资

    源投入某项计划，以获取所期望的报酬。投资可分为生产性投资和

    非生产性投资，所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、

    技术、管理经验或其他资源。房地产投资分析中所讨论的投资是狭

    义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开

    发、经营目标而预先垫支的资金。

    一般工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两

    部分。固定资产投资是指用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设

    备等固定资产的投资，固定资产投资在项目投产以后，随着固定资

    产在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品

    成本，并通过成品销售以货币形式回到投资者手中。流动资金则是

    指工业项目投产前有限垫付、在投产后用于购买原材料、燃料动力、

    备品备件，支付工资和其他费用以及被用在制品、半成品、制成品

    占用的周转资金。流动资金在每个生产周期完成一次周转，在整个

    项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，全部流动资金

    才能退出生产与流通，以货币资金形式被收回。

    ⑵ 成本

    成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的

    代价。就工业投资项目而言，其投产后便开始了成品的生产经营活

    动，成品的生产与销售伴随着活劳动与物化劳动的消耗，产品的成

    本就是这种劳动消耗的货币表现。产品生产经营活动中的成本包括

    生产成本和销售费用两部分，前者指发生在产品生产过程中的费用，

    后者指发生在产品销售过程中的费用。生产成本加上相应的销售费

    用称为产品的销售成本（亦称完全成本）。

    影响产品成本高低的因素很多。对于同一种成本来说，不同的

    生产技术方案、不同的生产规模、不同的生产组织形式、不同的技

    术水平与管理水平、不同的物资供应与产品销售条件、不同的自然

    环境等都可能导致产品成本的不同。

    投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念

    不完全相同。主要表现在两个方面：首先，财务会计中的成本是对

    生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定

    的，所得到的成本数据是唯一的，而投资分析中使用的成本有许多

    是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素

    的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据；其次，

    在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有

    的成本概念（如机会成本、沉没成本、不可预见费用等），这些成本

    的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一

    样。