2012年房估师经营与管理辅导：市场分析的概念与作用3

    ㈢ 市场区域的确定

    房地产存在地区性，其供给和需求都是地区性的。因此，定义

    市场区域就成了房地产市场分析的第一步工作。市场区域是指主要

    （潜在）需求的来源地或主要竞争物业的所在地，它包含与目标物业

    相似的竞争空间的需求和供给。定义市场区域工作主要包括：描绘

    市场区域、在相应地图上标出市场区域的边界、解释确定市场区域

    边界的依据。

    在市场分析报告中应该有描绘市场区域的部分，并有相应区域

    的地图，显示出与该目标物业临近的公路或关键干线的位置、区域

    地名、道路及自然特征等。

    ⑴ 影响市场区域形状和大小的关键因素

    在定义市场区域时，关键要考虑市场交通工具，最主要的交通

    形式，自然障碍，竞争项目，经济和人口情况。影响市场区域形状

    和大小的关键因素有：①自然特征，如山地和河流等；②建筑阻碍、

    高速路或铁路；③人口密度的大小；④政治区域，市区和郊区，学

    校间的区域；⑤邻里关系和人口统计特征，如由于家庭收入、地位、

    种族等形成的市场区域特征；⑥发展的类型和范围，如未来城市发

    展方向、速度等；⑦竞争性项目的区域（竞争项目重新组合的区域）。

    ⑵ 物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响

    不同市场分析目的影响市场区域的确定。为政府宏观市场管理

    进行市场分析，其市场区域就可以用行政区划为界限；物业类型也

    影响市场区域的确定，甚至同类物业，由于其特征不同，市场区域

    的确定也会有所不同。如居住物业和休闲旅游物业的市场区域，就

    会有很大的差别。

    由于数据的限制，常被迫采用市、区等行政区域来确定市场区

    域，这种确定便于利用人口统计及其它各种统计数据。但这种分区

    内的数据只能用于区域或某种物业类型的房地产市场分析，并不能

    用来进行具体开发项目层次的市场研究。要准确定义项目层次的市

    场区域，就必须实地考察该项目的地点和邻里状况，收集必要的数

    据，经分析判断后才能合理确定。