2011年房估师考试案例分析自测题17

　　综合题

　　1.指错题(下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分)。

　　浙江省××经济开发区某工业用房拍卖底价评估报告

　　(封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明略)

　　估价结果报告

　　一、委托方

　　北京市××法院(其他略)

　　二、估价方

　　单位名称：(略)

　　法定代表人：(略)

　　单位地址：(略)

　　资质等级：建设部房地产价格评估一级

　　三、估价对象

　　估价对象为浙江××A实业有限公司和浙江B有限公司所拥有的位于浙江省××县经济开发区内的部分工业用房房地产。即建筑面积14108.05㎡的房屋所有权及相应分摊的6783.84㎡出让国有土地使用权。估价对象的总体情况见表1。

　　估价对象界定 表1

　　(一)区位与环境

　　估价对象位于浙江省××县×××镇经济开发区内。××县地处浙江省中部，北距杭州市约96km，东南界义乌，东北连诸暨，西南与兰溪毗邻，西北和建德、桐庐接壤，素有"文化之邦"、"书画之乡"之称。县城面积920k㎡，辖9镇7乡，人口38万。开发区位于××县东部，西距××县城约20km，东、西、南三面环山，并有大陈江流经。大陈江沿岸为较开阔的地势，自西南向东北缓倾，属亚热带季风气候，温和湿润，四季分明。×××镇1994年8月被省人民政府正式批准为省级经济开发区，开发区规划总用地面积3.8k㎡，现在开发区已外扩到整个××县。×××镇紧靠浙赣铁路和杭金衢高速公路，镇内设有××火车站及高速公路入口，交通便捷。镇内已建成道路框架12km，有大陈江流过，水资源十分丰富。开发区所需电力来自华东电网，镇内拥有110kV变电所两座。该地区作为浙江省××经济开发区的一部分，将随着整个××地区以及整个浙江省经济的高速发展，发挥出更大的经济潜力(参见附件一：估价对象位置示意图，略)。

　　(二)权益状况

　　估价对象包括两块宗地上的四幢房产(两块宗地相连)，产权分别由两个单位拥有。

　　根据委托方提供的资料以及估价人员实地查勘、调查所获取的资料，浙江××A实业有限公司取得了包括估价对象其中一块土地在内的《国有土地使用证》[浦国用(1996)字第××××号]，土地用途为工业用地，土地使用权面积为6041㎡，土地使用权年限为50年，土地使用权剩余年限为43年，土地使用权性质为国有出让(参见附件二：《国有土地使用证》复印件，略)。

　　在该宗地范围内，浙江××A实业有限公司还办理了估价对象的车间和仓库的房屋所有权登记(参见附件三：《××县公有房屋所有权登记审核表》，略)，并由相关部门同意确权发证，登记表上记载房屋所有权性质为股份制，房屋共两幢，所有权面积合计8387.15㎡，房屋所有权证号[浦字第××××号];该公司还办理了估价对象中综合楼的房屋所有权登记(参见附件四：《××县单位房屋所有权登记申请书》，略)，并由相关部门同意确权，申请书上记载房屋所有权性质为股份制，房屋所有权面积为2487.05㎡，房屋用途为综合楼，根据相关资料显示(参见附件五：《浙江省金华市中级人民法院民事裁定书》[(2002)金中民执字第×××号]复印件，略)，该房屋所有权证号为×××。

　　浙江B有限公司取得了包括估价对象另外一块土地在内的土地(参见附件六：《国有土地使用权出让合同》复印件，略)，土地用途为工业用地，土地使用权面积为4000㎡，土地使用权年限为50年，土地使用权性质为国有出让。在该宗地范围内，浙江B有限公司办理了估价对象中宿舍楼的房屋所有权登记(参见附件七：《××县城镇公有房屋所有权登记申请表》复印件，略)，并由相关部门同意确权发证，登记表上记载房屋所有权性质为股份制，房屋所有权面积为3233.85㎡，房屋所有权证号×××号，另外在房屋所有权证存根(参见附件八：《房屋所有权证存根》复印件，略)中登记了同样的内容。

　　根据委托方提供的资料，估价对象设定有他项权利：浙江B有限公司所拥有的建筑面积3233.85㎡的宿舍楼于1997年设定他项权利(参见附件九：《房屋他项权证》[浦字第×××号]复印件，略)，他项权利人为××投资公司，权利种类为抵押，权利价值为266.6万元，权利存续期限自1997年12月9日起至2000年12月9日止(此项权利尚未注销);浙江××A实业有限公司所拥有的建筑面积2304.85㎡的仓库和6082.3㎡的车间于1997年设定他项权利(参见附件十：《房屋他项权证》[浦字第×××号]复印件，略)，他项权利人为××投资公司，权利种类为抵押，权利价值为734万元，权利存续期限自1997年12月9日起至2000年12月9日止(此项权利尚未注销)。

　　综上所述，估价对象的权属状况如下：估价对象包括两块宗地上的四幢房产：宿舍楼、仓库、车间、综合楼。其中车间、仓库、综合楼由浙江×XA实业有限公司拥有，宿舍楼由浙江B有限公司拥有。四幢房产中有三幢(分别为宿舍楼、仓库、车间)设定了抵押权。