2011年房估师考试案例分析自测题16

　　一、简答题

　　1.某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为4层办公大楼，于3年前抵押给银行获得贷款500万元，抵押期间该楼用于出租，租给另一家企业。

　　(1)应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?

　　(2)该写字楼通过何种途径可按办公用途进行估价?

　　(3)若企业无力偿还贷款，银行申请以拍卖变现的方式执行债务，请指出该大楼拍卖底价评估的技术路线

　　2.某人于2006年7月预购了一幢精装修住宅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该高档住宅于2007年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原有装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。2007年9月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该住宅向银行抵押贷款，并于2007年9月10日委托估价机构进行估价，此时同类型(指重新装修前)精装修住宅的正常市场售价为130万元，该人希望评估值为2007年9月同类型高档住宅的正常市场售价加上该住宅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：

　　1.该人与开发商于2007年7月30日签订的正式合同原件;

　　2.该人的购房发票;

　　3.商品房预售许可证复印件;

　　4.其他市场资料。

　　问题：

　　1.上述资料用于抵押估价是否齐全?

　　2.估价人员可否承诺按170万元进行估价?

　　3.可否按2007年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?