2011年房估师考试案例分析自测题11

　　李某看中了一处位于其居住的城市规划区边缘的房地产，虽然该房地产所处位置较偏远，但这个方向是该城市居住社区的规划发展方向，具有良好的升值空间。目前，该地区商业用地的基准地价是1500元/㎡，居住用地的基准地价是700元/㎡。该房地产为一栋已建成的三层独体小楼，砖混结构，紧邻一条规划商业街，建筑面积500㎡。李某拟购入后将一层作为商业用房出租或自营，二、三层楼用于居住。卖家要价60万元。李某为摸清该房地产市场价格，委托一家房地产估价机构进行了评估。请问：房地产估价师在接受委托后，若采用市场法估价，在选取可比实例时需要考虑哪些因素?

　　【参考答案】 采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑以下几方面因素：

　　(1)是估价对象的类似房地产。所谓类似房地产，是指与估价对象房地产状况相同或相当的房地产，具体包含以下两点：1)可比实例与估价对象房地产在同一地区或同一供求范围内;2)可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同，规模、档次相当。

　　(2)可比实例的成交日期应与估价时点接近。

　　(3)可比实例的交易类型应与估价目的吻合。

　　(4)可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。