2011年房估师考试案例分析自测题12

　　阅读理解

　　1.抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。问：

　　(1).按《城市房地产管理法》和《担保法》规定，甲只能优先受偿( 　)万元。

　　A.70

　　B.60

　　C.40

　　D.30

　　(2).如抵押人还有其他的债权人(非抵押权人)，甲优先受偿后的剩余价款，应按( 　)分别受偿。

　　A.所欠债务的总额比例

　　B.所欠债务的先后顺序

　　C.尚欠债务的比例

　　D.债权人索债的急缓程度

　　(3).如抵押人的土地是划拨所得，应补交的土地使用权出让金为10万元，扣除各种处分抵押房地产的费用后，所得价款是100万元，其中新增房屋折合价款20万元，则甲只能优先受偿( 　)万元。

　　A.70

　　C.40

　　B.60

　　D.30

　　(4).该房屋欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为(　)。

　　A.抵押价值

　　B.处分抵押物时的市场价值

　　C.抵押价值-处分抵押物的费用及税费

　　D.处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税费

　　2.张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/㎡，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/㎡，租期为5年，费用按法规各自承担。

　　(1).在2006年10月时，张某的权益价格为(　)。

　　A.没有租赁条件下的正常市场价格

　　B.剩余3年租期的月租金为180元/㎡条件下的净收益与2006年10月构现值之和

　　C.剩余3年租期的月租金为180元/㎡条件下的净收益与2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值

　　D.张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格

　　(2).在2006年10月时，王某的权益价格为(　)。

　　A.剩余3年租期的月租金为200元/㎡条件下的净收益与2006年10月的现值之和

　　B.剩余3年租期的月租金为180元/㎡条件下的净收益与2006年10月的现值之和

　　C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格

　　D.剩余3年租期的正常市场租金与180元/㎡条件下的差额与2006年10月的现值之和

　　(3).如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/㎡。建筑面积为500㎡，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为(　)

　　A.20%的首付款加上该首付款2年的利息

　　B.20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值

　　C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价、时点的现值之和

　　D.2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和己偿还月供在估价时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和