2011年房估师案例分析第三章冲刺内容14

　　（四）房地产损害赔偿估价方法选择

　　房地产损害赔偿估价方法有： 修复费用法、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法。

　　（1）修复费用法

　　也可称为成本法，预计采用最合理的修复方案予以修复的必要费用，包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用等。

　　拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用参照房屋修缮工程预算定额。包括直接费、间接费、利润、税金等。

　　直接经济损失：

　　1）房屋使用人周转安置费用；

　　2）房屋空置的收益损失；

　　3）房屋使用面积减少的损失；

　　4）房屋室内净高降低的损失；

　　5）房屋采光面积减少的损失；

　　6）房屋耐久性降低的损失；

　　7）临近房屋损坏的补偿；

　　8）施工影响的补偿；

　　9） 其他

　　（2）损失资本化法

　　①净收益减少收益年期不变型

　　公式中 n――净收益损失年限；

　　a——预期年末净收益减少额；

　　r——资本化率。

　　P——商品房质量缺陷价值减损值。

　　②净收益不变收益年期减少型

　　公式中 m――无质量缺陷经济耐用年限；

　　n——有质量缺陷经济耐用年限；

　　b——预期年末正常净收益；

　　r——资本化率。

　　P——商品房质量缺陷价值减损值。

　　③净收益、收益年期减少型

　　公式中 t――净收益损失年限；

　　a——预期年末净收益减少额；

　　r——资本化率。

　　m——无质量缺陷经济耐用年限；

　　n——有质量缺陷经济耐用年限；

　　b——预期年末正常净收益；

　　r——资本化率。

　　P——商品房质量缺陷价值减损值。

　　（3）赔偿实例比较法

　　简称市场法，通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和调整，得出估价对象房地产损害的赔偿金额。

　　V=P×F1×F2×F3

　　V-房屋简直损失评估值

　　P-可比实例补偿金额

　　F1-补偿情况修正系数

　　F2——补偿日期修正系数

　　F3-缺陷情况修正系数

　　（4）损害前后价差法

　　简称价差法，损害前的房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值之差。市场法和收益法计算损害前后的房地产市场价值。