2011年房估师案例分析第三章冲刺内容13

　　（二）房地产损害造成的损失分析

　　1、房地产损害的分类

　　1）房地产损害的分类。①按受损部位分类：实物损害，具体又可分为实体损害和功能损害；权益损害；还有区位损害，也可称为环境损害。目前大家比较容易做的是实物损害。②可修复的损害和不可修复的损害。

　　修复费用≤损害前的房地产价值-损害后的房地产价值（修复所能带来的房地产增值额的），是可修复的；

　　修复费用>损害前的房地产价值-损害后的房地产价值，是不可修复的。

　　③暂时性的损害和永久性的损害。

　　现实中，一个损害赔偿估价里面，可能是综合性的，既有实物方面的损害，也有其他方面的损害。

　　2、损害的赔偿金额。

　　1）对于可修复的损害赔偿金额=修复费用+相关经济损失；

　　2）对于不可修复的损害赔偿的金额=房地产价值的减损额=损害前的房地产价值减-损害后的房地产价值；

　　3）对于可在一定程度上修复，但不能完全恢复房地产价值的损害赔偿金额=部分修复费用＋房地产价值减损额＋相关经济损失；

　　4）如果是造成不可挽回损失的，赔偿金额为重置成本。

　　3、房地产损害赔偿估价内涵及特点

　　（1）房地产损害赔偿评估内涵。房地产损害赔偿评估是房屋本身损害贬值和房屋贬值引起占用土地经济价值贬值的共同体贬值评估。

　　房地产损害评估主要有赔偿性房地产损害评估、房地产价值减损评估、各种类型的房屋质量缺陷损失评估等。

　　（2）房地产损害赔偿评估价值定义

　　房地产损害赔偿评估价值标准采用公开的市场价值标准。

　　商品房的质量缺陷评估的价值定义应当是估价时点的商品房实体缺陷状况、权利缺陷状况、区位缺陷状况所造成的商品房价值减损的市场值。

　　（3）损害赔偿估价的特点

　　①正价值评估与负价值评估。

　　②不仅包括负价值评估，通常还包括相关经济损失评估。

　　③独一无二性更强，难以寻找到类似损害的赔偿实例。

　　④对建筑等专业知识要求更高，大量的需要专业帮助，需要损害程度方面的鉴定。 ⑤损害当事人双方对估价结果都很关注，要求估价更加精确，说服力更强。

　　⑥通常需要出庭作证，作为专家证人，要求较强的语言表达能力。