2011年房估师案例分析第三章冲刺内容1

　　第三章 各种目的的房地产估价

　　【考情分析】

　　问答题、单选题、指错题、改错题涉及的估价案例都要阐明估价目的

　　针对《考试大纲》关于本章的考试要求，考生应掌握掌握建设用地使用权出让价格评估；房地产转让价格评估；房地产抵押价值评估（重点）；城市房屋拆迁估价（重点）；房地产强制拍卖估价；房地产损害赔偿估价。

　　【主要内容】

　　一、建设用地使用权出让价格评估

　　1、建设用地使用权出让价格评估的特点

　　（一）建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准

　　（二）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点

　　（三）不同出让方式可侧重采用不同的估价方法

　　拍卖、招标和挂牌方式出让土地使用权时，宜重点选取市场法、假设开发法等评估方法。协议方式出让土地使用权时，宜重点选取成本法、基准地价修正法等评估方法。其出让金低于国家规定所确定的最低价，则应依法调至国家规定最低价或适度高于最低价。

　　2、建设用地使用权出让价格评估方法的选择

　　国有土地使用权出让价格评估可采用市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等。

　　（一）市场法

　　注意可比实例的可比性，表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。否则，不能采用市场法评估出让土地使用权价格。然后在交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等方面予以调整，得出估价对象土地使用权价格。

　　（二）假设开发法

　　注意运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。

　　（三）成本法

　　《估价规范》规定，土地取得费用包括三部分：一是征地和房屋拆迁安置补偿费；二是土地使用权出让金或者地价款；三是有关土地取得的手续费和税金。

　　（四）基准地价修正法

　　利用政府已经确定公布的基准地价，依据替代原理，通过对交易日期、区域因素和个别因素（包括土地使用权使用年限、剩余年限等）的比较修 正，由基准地价调整得出估价对象出让土地价格。