2011年房估师案例分析第二章冲刺内容9

　　八、停车库和加油站房地产的估价

　　1.地下车库的估价

　　（1）地下停车库的特点：1）权属比较特殊。一是开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益和处分权；二是地下车库作为共有部分，建筑面积已经分摊，车库不能单独出售。此外，也有利用人防工程作为地下车库的情形。2）计量单位比较特殊：单位。3）日常管理和服务相对特殊。

　　（2）地下停车库的价格特点：1）价格与车位数挂钩。2）同一地区单位价格不会出现较大的变化，同一地下车库的车位价格比较一致。3）车位价格易受地上房地产租售情况的影响。

　　（3）地下车库的估价方法与技术路线

　　停车库估价方法主要有市场法、收益法和成本法。停车库估价方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性房地产；其次，应该考察周边类似停车库的租售情况，依此来确定采用何种估价方法。

　　市场法的选择，取决于是否拥有大量停车库交易实例，同时估价对象应为可转让的。注意区域因素和个别因素修正是指标的选择和修正幅度的把握。

　　收益法的选择，主要基于估价对象属于经营性物业，有较稳定的收益。如写字楼、酒店、商场的地下车库。同样注意收益和费用的客观性、报酬率的确定。

　　在市场法和收益法都不适宜估价的情形下，则可采用成本法进行估价。取客观成本、平均利润率，注意土地取得费的平均分摊。

　　2.加油站房地产的估价方法和技术路线

　　加油站房地产的市场交易实例较少，因而难以采用市场法进行估价。由于加油站房地产是在经营期内具有持续收益的经营性房地产，因此，一般采用收益法进行估价，此外，也可以利用成本法作为一种辅助估价方法。

　　采用收益法评估加油站房地产价格时，关键是净收益的测算，加油站的营业利润中包括了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润，因此，应在净收益中扣除正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润。