2011年房估师案例分析第一章冲刺内容9

　　（四）估价方法选择错误

　　1.选用估价方法应遵循的原则

　　（1）有大量可比实例，选用市场比较法，并以该法为主；

　　（2）具有预期收益，选择收益法作为其中一个方法；

　　（3）具有开发或待开发潜力，可以选用假设开发法；

　　（4）无上述条件的选用成本法。其他方法都不可用时选用。

　　2.针对以上原则，容易出现的错误有：

　　（1）只使用了一种估价方法；

　　（2）能用市场比较法的没有使用；

　　（3）收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法；

　　（4）具有投资开发或再开发潜力房地产估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法；

　　（5）适宜采用多种估价方法估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价；

　　（6）估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。

　　（五）估价方法运用错误

　　一）市场法运用可能出现的错误（2003改错题、2004指错题、2006指错题、2007指错题、2008指错题、、2009指错题）

　　1.选择的可比实例描述不清

　　（1）交易日期描述不清：

　　（2）交易情况描述不清（买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等）；

　　（3）交易的价格描述不清（单价、总价、交易规模、币种、单位）；

　　（4）交易房地产状况描述不清（现房、期房、结构、装修、车库、楼层等）；

　　（5）缺少付款方式的说明（一次性、分期）；

　　（6）交易时可比实例的规模（建筑规模、占地规模）。

　　2.选择可比实例可比性差

　　（1）不在相同地区或同一供求圈内；

　　（2）用途不相同；

　　（3）建筑结构不相同；

　　（4）建筑规模不相当；

　　（5）土地等级不同；

　　（6）权利性质不相同（主要是土地）；

　　（7）交易类型与估价目的不相同；

　　（8）可比实例交易成交日期与估价时点不接近（选取的可比实例一般不能超过一年）。

　　2005问答题（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例。由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例