2011年房估师案例分析备考强化练习题（2）

　　某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3，层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。 <script language="javascript" src="../../lesson.asp?top=705&up=768" type="text/javascript"></script> <script language="javascript" src="../../js/705-768.js" type="text/javascript"></script>

　　答：

　　1.选用成本法、收益法和比较法中任两种。

　　2.将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值。

　　3.收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估。

　　4.答①：选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金;

　　答②：评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金;

　　答⑧：说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值;

　　5.收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计。