2011年房地产估价师《案例分析》模拟试题（10）

　　7.综合成新率

　　估价人员根据建筑物年折旧率和现场勘察的实际情况逐栋评估后，加以综合，确定建筑物的综合成新率为76%。

　　8.成本法的估价结果

　　747.86×76%=568.37万元

　　采用成本法对估价对象建筑物部分进行估价，在估价时点的客观市场价值为568.37万元。

　　八、估价结果

　　上述两种估价方法得出的估价结果如下：

　　市场比较法测算估价对象中的土地价值为110.23万元人民币。

　　成本法测算估价对象中的建筑物价值为568.37万元人民币。

　　估价对象的总价值为二者之和：110.23+568.37=678.60(万元)

　　即估价对象在时点的现时市场价值为678.60万元人民币。

　　本估价报告的估价目的是为委托方确定估价对象拍卖保留价提供价格参考，故应对上述客观市场价值进行综合分析处理。

　　由于快速变现自身的特点，交易成本较正常交易大，交易市场相对狭小，且买受人可能因没有充分的考虑时间对变现标的物作充分的了解，付款风险较大，因此交易价格一般比正常低30%～50%(市场调查情况表略)。

　　根据估价对象的地理位置、使用用途、周边环境、建筑情况等等，估价人员综合考虑了市场调查的拍卖价格与正常市场价格的比例关系，确定估价对象快速变现价格与其客观市场价值的比率为55%。

　　则：估价对象快速变现价格为675.29×55%=373.23万元

　　估价人员根据估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照国家规定的技术标准和估价程序，在对估价对象进行了实地查勘、了解当地房地产市场行情及综合分析有关资料的基础上，并结合估价经验与对影响估价对象价格诸因素的分析，经过周密测算，确定估价对象位于浙江省××县经济开发区的工业用途的房地产：房屋所有权面积14108.05㎡，相应分摊出让国有土地使用权面积6783.84㎡，在2003年8月11日的快速变现价格为373.23万元人民币(大写金额：叁佰柒拾叁万贰仟叁佰元整)。