2011年房地产估价师《案例分析》模拟试题（9）

　　市场比较法的测算结果

　　经比较修正后三个比准价格相差不大，因此取其简单算术平均值作为估价对象土地的单位面积价格。

　　(83.82+84.44+90.13)÷3=86.13元/㎡

　　2.管理费用

　　因为该土地使用权为一次性出让，出让价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用，因此不计算土地开发期，管理费用发生在征地拆迁和建设期内，结合估价对象当前的市场状况本报告中不计算管理费用。

　　3.计算利息

　　根据建筑物的建筑面积，按2000年《全国统一建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的建设期为1年，假设土地取得费在建设期前一次性投入，年贷款利率为5.31%，计息期按建设期计算。

　　利息=86.13×5.31%=4.57万元

　　4.发展商利润

　　因为土地使用权的价值也部分参与了项目整体利润的产生，按照××县当前类似物业的市场状况，以及建筑物自身工业厂房的特点，估价对象的集中建设期为1年，发展商土地利润率取15%。

　　发展商利润=86.13×15%=12.92万元

　　5.销售税费

　　销售税费包括两税一费，一般为土地总价格的6%，设估价对象土地部分的市场价格为x，则此部分税费为6%x。

　　6.土地价格

　　x=86.13+4. 57+12.92+6%x

　　x=110.23万元

　　7.年期修正

　　估价对象的土地剩余使用年期为43年，因此应进行年期修正。由于采用市场比较法的个别因素中，已考虑了土地剩余使用年期修正，所以不再重复考虑。

　　8.采用市场比较法的估价结果

　　采用市场比较法对估价对象中土地部分进行估价，在估价时点的客观市场价值为110.23万元人民币。