2011年房地产估价师《案例分析》考点辅导（4）

　　资本化率的确定。

　　⑴市场提取法：是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。A、在V=a/r情况下，可以采用同一市场上类似房地产的净收益与其成交价格的比率作为资本化率。B、在V=a[1-1/(1+r)n]/r的情况下，通过试错法或内插法求取。C、在在V=a/(r-g)情况下，是通过r=a/V+g来求取r.

　　⑵安全利率加风险调整值法(累加法)：安全利率选用同一时期的一年期国债利率或中国人民银行公布的一年期存款年利率。风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。

　　⑶投资收益率排序插入法。找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。

　　⑷投资组合技术：①抵押贷款与自有资金的组合。将抵押贷款与自有资金的组合是将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为综合资本化率。R=M·RM+(1-M)RE

　　RM-抵押贷款收益率 RE-自有资本要求的正常收益率 L-抵押贷款额度(比例)

　　②土地与建筑物的组合。R0=L·RL+(1-L)RB RB-建筑物资本化率 RL-土地资本化率

　　资本化率实质上是一种投资收益率，它应等同于具有同等风险的投资收益率。

　　9、剩余技术。①土地剩余技术。VL=(Ao-VB×RB)/ RL，土地剩余技术在土地难以采用其他方法估价时，是有效的方法。另外，在需要对附有旧建筑物的土地进行估价时，虽然采用比较法求得设想该旧建筑物不存在时的空地价值，但对于因附有旧建筑物而导致的土地价值降低应减价多少，比较法通常难以解决，这时如果运用土地剩余技术便可以求得。

　　②建筑物剩余技术。VB=(Ao-VL×RL)/ RB，建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否过大或过小很有用处。此外，它还可以用来估计建筑物的折旧，即将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值。

　　用收益法评估房地产整体价值时，不宜分别估算出土地和建筑物的价值后再进行简单的加总。但如果知道了房地整体价值后，为了分离出土地或建筑物的价值，可利用求出的土地或建筑的净收益余值求取。

　　10、收益年限的确定：

　　①对于单独土地和单独建筑物的估价。应分别根据土地使用年限和建筑物经济寿命确定未来可获收益的年限，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费;

　　②对于土地与建筑物合成体的估价对象。如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，就根据土地使用年限确定未来可获收益的年限，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费;

　　③对于土地与建筑物合成体的估价对象。如果是建筑物的经济寿命早于土地使用年限结束的，可采用下列方式之一：A先根据经济寿命确定未来可获收益年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费;再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。B将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧费和土地摊提费。

　　11、净收益求取时有关参数的取舍。①有形收益和无形收益。在求取净收益时，不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。但如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑。

　　②实际收益和客观收益。应以客观收益为估价的依据。有租约限制的，租约期内的租金应采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。

　　12、收益法计算房地产价格。(预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式)

　　t

　　V=∑ai/(1+r)i+Vt/(1+r)t V=a/(r-g)[1-(1+g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t

　　i=1

　　V=a/(r+g)[1-(1-g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t

　　以上公式适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测未来的价格时，特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预计有较大变化的情况下(注意每种公式的假设条件和适用范围)。

　　P197、202、221-225例

　　13、方法应用过程中容易出现的问题：⑴收益是否采用客观收益，是否考虑租约限制、空置率、损失率，对于客观收益没有考虑到未来的变化，收益均应以年为单位，查看是否一致;⑵运营成本考虑得是否全面，是否剥离了其他资产的收益，是否漏项和重复计算问题;⑶资本化率的确定理由是否充分，方式是否正确。选用的是综合收益率，还是土地收益率或建筑物收益率，以及各种收益率所对应的收益;⑷收益年限的确定是否正确;⑸模型的选用是否正确，对其前提条件是否作了说明等。