2011年房地产估价师《案例分析》考点辅导（1）

　　一、市场比较法：难点是交易修正。

　　1、 适用对象和条件：适用对象是经常性交易的房地产。适用条件是同一供求范围内并在估价时点的近期存在较多的类似房地产交易。理论依据是：替代原理。

　　2、搜集交易实例。搜集内容：①交易双方的基本情况和交易目的。要说明交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易，即属正常交易还是非正常交易。交易目的是指交易双方为什么而交易，一般包括买卖、入股、抵债等;

　　②交易实例房地产的状况(权益、区位、实物三方面)。包括坐落位置、形状与面积，地质条件，购物、交通等环境条件，土地利用现状与规划用途，有关地上建筑物的基本情况，权利状况;

　　③成交日期;

　　④成交价格。包括房地总价、房屋总价、土地总价及相应的单价和房屋租金等，同时应说明价格类型、价格水平及货币种类和货币单位等情况;

　　⑤付款方式。一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容;

　　⑥交易情况。(见下面5)

　　应做到收集交易实例的真实性和完整性，统一性和规范化。

　　3、选取可比实例。选取可比实例时应符合：(案例在3个以上10个以下)

　　①可比实例所处地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。

　　②可比实例的用途应与估价对象的用途相同(居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等)。

　　③可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。(钢结构、钢砼结构、砖混结构、砖木结构、简易结构)

　　④可比实例规模应与估价对象的规模相当(面积不能相差太大，可比是例面积/估价对象的面积的比值应在0.5和2之间)

　　⑤可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同(出让与划拨、商品住宅与经济适用房等)。

　　⑥可比实例的交易类型应与估价目的吻合(抵押、租赁、买卖、征用等)。

　　⑦可比实例的成交日期应与估价时点接近(一般在一年以内)。

　　⑧可比实例的成交价格应是正常成交价格或可修正为正常成交价格。