2011年房地产估价师案例分析笔记（1）

    育路教育网小编特为大家整理了2011年房地产估价师案例分析笔记，希望对大家有所帮助，取得一个好的成绩！

    案例分析解题思路

    1.问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。

    2.单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。

    3.挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。

    4.改错：考估价方法在应用中的难点。

    一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程

    1.什么是技术路线？路线的三个方面。

    ①价格内涵，由目的确定；

    ②估价思路，由原则原理确定；

    ③估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。

    2.技术路线与估价要求事项的关系？

    ①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6）

    ②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。

    ③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。

    a.估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。

    b.不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。

    d.估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产）。

    ④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。

    ⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。

    ⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。

    3.估价路线的确定过程：

    ①了解估价的基本事项（对象、目的、时点）；

    ②遵守估价原则；

    ③确定价格内涵（一定要先说清楚）；

    ④确定价格形成过程；

    ⑤再确定估价方法。

    二、房地产估价方法

    1.各方法之间的关系

    ①各种方法数据资料的不确定性，角度不同，局限性，同时运用、相互印证。

    ②各方法在实质上是一致的，都是比较法的变形P34.

    ③各方法相互引用P54，比较项目比较法、成本法、收益法、假设开发法、价值角度买方、卖方，卖方、买方，卖方、卖方。

    价值转换价格—价格部分价—整体价年收益—价格整体价—部分价

    价值类型比准价格积算价格收益价格剩余价格

    价值方向过去—现在过去—现在将来—现在将来—现在

    3.估价对象与估价目的、估价方法。估什么？为什么而估？怎么估？

    4.估价方法的选用《规范》P8

    三、估价原则

    各原则均对价格进行限定，共同构成价格的框架。

    1.合法原则：A、合法产权： 占用、使用、收益、处分四方面。

    B.合法使用：要符合城市规划、土地用途管制。

    C.合法处分：①拆迁范围内的不能抵押。②划拨土地不能单独抵押。③集体土地未经征用不得出让。④相邻关系、共同所有、区分所有。⑤土地所有权下的租赁权，拥有期内占有、使用、收益权。⑥抵押权和地役权。

    2.替代原则（1）替代性（可比实例必须具有替代性）（2）客观性（成本、收益等必须客观）。

    3.最高最佳原则。应以合法原则为前提。说的是房地产的经济价值最高。不是楼越高越好，剩余技术也表明这一点。

    （1）先用收益法求出带有旧建筑物的房地价，再用成本法求V建，二者相减得V地。

    （2）可以验证建筑物相对于土地是否过大？思路：用成本法求 V建，再用剩余法V建二者